Insegurança jurídica e o risco de uma nova crise no mercado imobiliário brasileiro
O mercado imobiliário brasileiro passou quase uma década tentando se recompor da profunda crise vivida entre 2014 e 2015. Após anos de ajustes, profissionalização e maior rigor contratual, o setor voltou a ganhar tração. No entanto, decisões judiciais recentes reacenderam um velho fantasma: a insegurança jurídica, agora com potencial de gerar impactos sistêmicos relevantes.
Duas decisões merecem atenção especial, não apenas pelo seu conteúdo jurídico, mas pelos efeitos econômicos que produzem — ou podem produzir — sobre toda a cadeia imobiliária.
Correção monetária: legalidade formal, impacto econômico ignorado
A primeira decisão trata da impossibilidade de correção monetária mensal em contratos imobiliários com prazo inferior a 36 meses, conforme previsto na Lei nº 10.931/2004. Sob o ponto de vista estritamente legal, o entendimento é correto: contratos mais curtos devem sofrer reajuste anual, e não mensal.
O problema surge na prática. Para lidar com a inflação dos custos de construção, incorporadoras passaram a estruturar contratos com prazos superiores a 36 meses, ainda que parte desses prazos fosse composta por parcelas simbólicas. Os tribunais — especialmente o TJSP — passaram a considerar essa prática abusiva, anulando cláusulas de correção e determinando, em alguns casos, a restituição em dobro dos valores cobrados.
Embora juridicamente defensável, a decisão ignora uma questão central: quem deve suportar o risco inflacionário durante a construção? Ao transferir integralmente esse risco para as incorporadoras, o Judiciário empurra o problema para o preço final. O resultado é previsível: lançamentos mais caros, maior dificuldade de acesso à moradia e menor previsibilidade econômica.
Distrato imobiliário: quando o remédio volta a causar a doença
A segunda decisão, ainda mais sensível, veio do Superior Tribunal de Justiça. Em 2025, a 3ª Turma do STJ decidiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), limitando a retenção a 25% dos valores pagos, independentemente das regras específicas previstas na lei especial.
Essa decisão ignora completamente o contexto histórico que levou à criação da Lei do Distrato. Durante a crise de 2014-2015, cerca de 41% dos imóveis vendidos foram distratados, gerando colapso financeiro em diversas incorporadoras e forte retração do mercado. A lei surgiu justamente para restabelecer previsibilidade, estabelecer parâmetros objetivos e conter o uso do distrato como instrumento especulativo.
Ao esvaziar a lei, o Judiciário reabre a porta para o distrato como uma opção financeira gratuita: o comprador entra com 10% ou 20%, acompanha o mercado e decide, ao final, se permanece ou sai do contrato com perdas limitadas. Trata-se de uma assimetria grave, que penaliza quem produz, financia e entrega o imóvel.
O erro estrutural: tratar tudo como relação de consumo
O discurso de proteção irrestrita ao “consumidor vulnerável” desconsidera uma realidade evidente: nem todo comprador é igual. Há o adquirente de boa-fé, que compra para moradia; há o investidor profissional; e há o oportunista que pulveriza entradas em múltiplos lançamentos contando com a facilidade do distrato.
Tratar todos da mesma forma gera distorções profundas. O mercado imobiliário não é uma simples relação de consumo. É um setor de alta alavancagem, ciclos longos, forte impacto social e enorme sensibilidade macroeconômica. Decisões que ignoram esses fatores produzem efeitos colaterais graves.
Consequências já no radar
Os impactos começam a aparecer:
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Aumento nos preços de lançamento, para compensar riscos não mensuráveis;
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Redução da oferta, especialmente de projetos marginalmente viáveis;
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Alongamento artificial de prazos contratuais, elevando custos e ineficiência;
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Risco real de nova onda de distratos, caso o mercado entre em ciclo de baixa.
Diferentemente da crise passada, desta vez o gatilho não seria macroeconômico, mas jurisprudencial.
Um debate que precisa amadurecer
O Judiciário cumpre papel essencial na proteção de direitos, mas decisões com impacto sistêmico exigem análise econômica, regulatória e social. A solução não está em retirar proteção do comprador, mas em diferenciar perfis, exigir motivação para distratos imotivados e preservar a função econômica dos contratos.
Sem previsibilidade, não há investimento. Sem investimento, não há oferta. E, no fim, quem paga a conta é justamente quem mais precisa: as famílias que buscam, legitimamente, adquirir sua moradia.
O momento exige diálogo institucional entre Judiciário, Legislativo e mercado. Ignorar isso é flertar com a repetição de erros que o país já conhece — e que custaram caro demais.
✍️ Artigo assinado
Rogério Rodrigues de Andrade
Corretor de Imóveis | Especialista em Mercado Imobiliário
32 anos de atuação no setor
Perito Avaliador Imobiliário | Crédito Imobiliário | Incorporação e Investimento
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